Best-Ocenki.ru

1 Y + ( )n ——————- + ? =
1 Y + ( )n 1 Y
SFF n Y , ( ) ————————- + =

a n Y , ( ) —————– Y SFF n Y , ( ) + =

С учетом двух последних формул выражение (6.2.27) можно при
вести к следующему виду:
или
, (6.2.28)
где B — доля амортизируемой части актива:
,
а сумма — модель общего коэффициента капита
лизации:
. (6.2.29)
С учетом (6.2.29) формулу для оценки рыночной стоимости объ
екта недвижимости можно выразить следующим образом:
. (6.2.30)
Формула (6.2.30) представляет собой конечное алгебраическое
выражение — расчетную модель, которая используется при оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализа
ции по норме отдачи на капитал при условии постоянства потоков
доходов. С математической точки зрения модель оценки (2.30) явля
ется частным случаем метода капитализации доходов по норме отда
чи на капитал в его развернутом виде.
В начале данного раздела мы ввели предположение об оценке
объекта недвижимости при условии возврата амортизируемой части
актива по модели Инвуда, для которой, как было показано выше, ха
рактерно постоянство совокупного денежного потока доходов. В об
щем случае с учетом предпосылки Хоскольда расчетная модель для
оценки рыночной стоимости методом капитализации по норме отда
чи на капитал имеет следующий вид:
, (6.2.31)
где
. (6.2.32)
Выражение (6.2.32) можно переписать иначе:
V0 Y ? I VB SFF n Y , ( ) ? ? =
V0
I
Y B SFF n Y , ( ) ? +
——————————————— =
B
VB
VB VL + —————— =
Y B SFF n Y , ( ) ? +
R Y B SFFnY, ( ) ? + =
V0
I
R
— =
V0
I
Y B SFF n ip , ( ) ? + ——————————————— =
B
VB
VB VL + —————— =

.
Заметим, что его числитель можно интерпретировать как абсо
лютное изменение стоимости актива в конце срока экономической
жизни, а отношение числителя и знаменателя — как относительное
изменение.
Обозначим в общем случае относительное изменение стоимости
актива через :
, (6.2.33)
где VPk — стоимость реверсии в момент времени k. С учетом (6.2.33)
выражение для оценки рыночной стоимости актива можно записать
так:
. (6.2.34)
Знаменатель этой формулы представляет собой модель общего
коэффициента капитализации:
. 6.2.35)
Аргумент k фактора фонда возмещения в данном случае есть вре
менной период, в течение которого актив изменяет свою стоимость
на величину .
Износ актива за период времени k в абсолютном выражении c
учетом ранее определенной функции (7) равен
.
Отсюда можно записать, что относительное изменение стоимости
. (6.2.36)
Рассмотрим числовой пример оценки объекта недвижимости со
следующими исходными данными при разных сроках анализа изме
нения его стоимости.
Пример 10
Предположим, что объект недвижимости общей стоимостью в
2036 д.е. генерирует доход первого года I, равный 300 д.е. При этом
стоимость улучшений в объекте VB оценивается в 1536 д.е., а срок их
экономической жизни n равен 10 годам. Норма прибыли по альтер
B
VL V0 ?
V0
—————— ? =
?k
?k
VPk V0 ?
V0
——————– =
V0
I
Y ?k SFF k ip , ( ) ? ? ———————————————– =
R Y ?k SFF k ip , ( ) ? ? =
?k
?VB VB 1 bal n k ia , , ( ) ? [ ] ? VB dep n k ia , , ( ) ? = =
?k
VB
V0
—— dep n k ia , , ( ) ? ? =

нативным инвестициям Y равна 10%, и ставка процента фонда воз
мещения iP равна также 10%.
Требуется методом капитализации по расчетной модели оценить
стоимость объекта для временных промежутков k в 10 лет и 3 года со
ответственно.
Для решения поставленной задачи выполним промежуточные
расчеты:
Отсюда
! при k = 3: д.е.,
! при k = 10: д.е.
Для разных периодов времени прогноза мы получили один и тот
же результат. Это подтверждает ранее полученный вывод: оценка ры
ночной стоимости не зависит от длительности прогнозного периода.
Мы рассмотрели изменение стоимости актива с учетом износа
амортизируемой его части. Однако актив может изменить свою ко
нечную стоимость вследствие какихто дополнительных рыночных
причин. Обозначим такое изменение стоимости актива через .
Тогда выражение для оценки относительного изменения стоимости
актива можно записать так:
. (6.2.37)
Пример 11
Предположим, что объект недвижимости был приобретен за
1500 д.е. Из них за землю было заплачено 500 д.е. Срок экономиче
ской жизни улучшений равен 10 годам. Ставка процента функции
износа равна 5%. Требуется определить изменение стоимости актива
к концу срока экономической жизни.
Итак, имеем: .
Следовательно, .
Параметры k = 3 k = 10
SFF(k,ip) 0,302 0,0628
bal(n,k,ia) 0,792 0
–0,157 –0,754 ?k
V0

0,1 0,157 ?( ) 0,302 ? ? ——————————————————– 2036 = =
V0

0,1 0 754 , ?( ) 0,0628 ? ? ———————————————————— 2036 = =
?k
p
?k
VB
V0
—— ?k
p 1 + ( ) ? dep n k ia , , ( ) ?k
p + ? ? =
?k
p 0 bal n k ia , , ( ) , 0 = =
?k

———– 0 1 + ( ) ? ? 0,6667 ? = =

Этот же результат можно получить по формуле (6.2.34)
.
Предположим теперь, что стоимость продажи (земли) выросла на
20% и стала равной 600 д.е. Такое увеличение стоимости соответству
ет величине = 0,2.
Выполним расчет:
или
.
Пусть теперь прогнозный период равен 5 годам и актив в целом
возрос в цене на 20%. Рассчитаем процент износа за 5 лет: