Best-Ocenki.ru

$D$4)*$F$4*D23
12 Итого чистый
доход
467 451 435 E12=D10D11
13 Доход на
улучшения
100 68 35 E13=C21*$D$6
14 Доход ФВ
317 333 350
E14=$C$21*$F$4*
(1+$D$4)^(D91)
15 Доход на землю 50 50 50 E15=D12D13D14
16 Реверсия земли 500 F16=F15/($D$6)
17 Итого доход на
землю
50 50 550 D17=D15+D16
18 Фактор дисконта 0,909 0,826 0,751 D18=(1+$D$6)^D9
19 Текущая
стоимость
500 45 41 413
C19=СУММ(D19:F19);D19
=D17*D18
VL
Y
—— 50
0,1
——- 500 = =
VL

1 0,1 + ( ) ———————- 50
1 0,1 + ( )2 ————————
50 50
0,1
——- +
1 0,1 + ( )3 ———————— + + 500 V=500+1000=1500 ; = =

Оценка по формуле (6.2.33)
.
Итак, из анализа выше представленных результатов следует, что
при оценке объекта недвижимости методом анализа дисконтирован
ных денежных потоков необходимо осуществлять учет потерь на воз
мещение истощаемой части актива в том случае, если ставка процен
та фонда возмещения меньше ставки отдачи на капитал.
Как было показано выше, потери в доходах qго года определяют
ся произведением
(Y– iP) ? SFF(n,iP) ? V ? S(q,iP).
Очевидно, если ставка процента фонда возмещения равна ставке
отдачи на капитал, что характерно для метода Инвуда, то потери в
доходах будут отсутствовать. Ниже по тексту представлены результа
ты электронной версии оценки при возврате капитала по методу Ин
вуда (табл. 6.7).
Таблица 6.7
20 Разность 0,0 C20=C19D7
21 Невозм. инв. 1000
22 VB 683 350 0 D23=C21*bal(n,q,ia)
23 S(q – 1 – r) =
= 1/SFF(q – 1 – r)
0,000 1,000 2,050
E23=((1+$D$4)^
(D91)1)/$D$4
Оценка
стоимости
500 + 1000 = 1500
2 B C D E F Комментарии
3 Чистый опер. доход I 452
4 Ставка % фонда
возмещения
ip 10%
SFF
(n,ip)
0,302
F4=
ОСНПЛАТ(D6;1;D7;1)
5 Срок
экономической
жизни
n 3
6 Cтавка дисконта Y 10,0%
7 Стоимость земли VL 500 искомый параметр
8 Номер года, q
9 Статьи 0 1 2 3
V 467
0,1 1000
1000 500 + ————————— 0,317 ? +
————————————————————– 1500 = =

Оценка по расчетной модели:
.
Из сравнительного анализа рассмотренных выше примеров мо
жет возникнуть вполне законный вопрос: почему при разных значе
ниях чистого операционного дохода возникает одна и та же сто
имость? Такое совпадение имеет условный характер. В действитель
ности должна иметь место другая ситуация. При одном и том же
чистом операционном доходе, но разных схемах износа и, как след
ствие этого, разных схемах его компенсации за счет фонда возмеще
ния стоимость оцениваемого объекта будет разной, т.е. схемы износа
и возмещения влияют на конечный результат — оценку рыночной
стоимости.
10 Чистый опер. доход 452 452 452
11 Потери при
возврате
0 0 0
E11=$C$21*($D$6
$D$4)*$F$4*D23
12 Итого чистый
доход
452 452 452 E12=D10D11
13 Доход на
улучшения
100 70 37 E13=C21*$D$6
14 Доход ФВ
302 332 366
E14=$C$21*$F$4*(1+$
D$4)^(D91)
15 Доход на землю 50 50 50 E15=D12D13D14
16 Реверсия земли 500 F16=F15/($D$6)
17 Итого доход на
землю
50 50 550 D17=D15+D16
18 Фактор дисконта 0,909 0,826 0,751 D18=(1+$D$6)^D9
19 Текущая стоимость
500 45 41 413
C19=СУММ(D19:F19);
D19=D17*D18
20 Разность 0,0 C20=C19D7
21 Невозм. инв. 1000
22 VB 698 366 0 D23=C21*bal(n,q,ia)
23 S(q – 1 – r)=
= 1/SFF(q – 1 – r)
0,000 1,000 2,100
E23=((1+$D$4)^(D9
1)1)/$D$4
Оценка стоимости 500 + 1000 = 1500
V 452
0,1 1000
1000 500 + ————————— 0,302 ? +
————————————————————– 1500 = =

Итак, мы рассмотрели вариант оценки для полностью амортизи
руемого актива.
При оценке актива, часть которого является амортизируемой, не
обходимо использовать следующее выражение:
, (6.2.24)
где стоимость реверсии Vp определяется следующим образом:
. (6.2.25)
Здесь неамортизируемой частью актива является стоимость земли VL.
Можно показать, что выражение (2.24) может быть сведено к сле
дующему виду:
, (6.2.26)
где – относительное изменение стоимости актива на
протяжении экономической жизни. При отсутствии инфляции
.
Указанные выше выкладки представляют собой экономикомате
матическую базу оценки рыночной стоимости методом анализа дис
контированных денежных потоков.
Метод капитализации по расчетным моделям
Капитализация постоянного потока доходов
Если ежегодные денежные потоки неизменны и ставка дисконти
рования постоянна, для оценки рыночной стоимости можно исполь
зовать выражение (1), которое можно записать так:
, (6.2.27)
где разность Vo – VB представляет собой стоимость реверсии, n —
сpок экономической жизни амортизируемой части актива.
Можно показать, что
.
Далее, воспользуемся соотношением между шестой и третьей
функциями сложного процента [12]:
.
V
I1 V VL ? ( ) Y ip ? ( ) SFF n ip , ( ) S q 1 ip , ? ( ) ? ? ? ?
1 Y + ( )q ————————————————————————————————————————- Vp
1 Y + ( )k ——————- +
q 1 =
k?
=
VP
I1 V VL ? ( ) Y ip ? ( ) SFF n ip , ( ) S k ip
, ( ) ? ? ? ?
Y
VBk
VBk VL + ——————— SFF n k ip , ? ( ) ? +
—————————————————————————————————————- =
V
I1
Y ?n SFF n ip , ( ) ? ? ———————————————– =
?n Vn V0 ? =
?n VB VB VL + ( ) ? ? =
V0 a n Y , ( ) I
V0 VB ?