Страница 43
личина VB0 . Следовательно, в целом задачу отыскания рыночной
стоимости улучшений необходимо решать с использованием метода
последовательных приближений. Оценка балансовой стоимости для
конца каждого qго года прогнозируемого периода выполняется с
использованием выражения (6.3.14) при ia = 0 (линейный износ):
. Отсюда налог на улучшения будет равен произве
дению: НУq = VBq ? ТB, .где ТB — ставка налога на улучшения.
11. Чистый операционный доход на улучшения после вычета нало
га на них ДУпнуq = ДУднуq – НУq .
12. Потери при реинвестировании рассчитываются по формуле
(3.16) для ip = 0: .
13. Итого чистый операционный доход на улучшения ДУиq=
=ДУпнуq – ПРq .
14. Фактор дисконтирования qго года ФДq = 1/(1+Y)q.
15. Текущая стоимость потока доходов, приходящихся на улучше
ния
.
VBr VB0 Ei ?VnE ?VnL VB0 1 Y + ( )r 1 ? [ ] + + +
i 1 =
r?
+ =
?VnE Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ? 1 ? [ ]; ?VnL
i 1 =
r?
VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] = =
VBq VBr 1 q
n
– ? ? ?
? ? =
ПРq ?Iq Y q 1 ? ( )
n
———— VBr ? ? = =
VBr ДУиq ФДq ?
q 1 =
r?
=
16. Оценка рыночной стоимости улучшений по расчетной модели
(3.39):
.
Решение задачи в соответствии с приведенным выше алгоритмом
по аналогии с оценкой земельного участка рассмотрим в трех вари
антах: в варианте А (точное решение) и в вариантах С и D.
Вариант А
В табл. 6.17 в соответствии с приведенным выше алгоритмом
представлены результаты точной оценки стоимости существующих
улучшений земельного участка, полученные с помощью метода по
следовательных приближений.
Таблица 6.17
Статьи
Номер года
1 2 3 4 5
Потенциальный доход, ПВДq 9000 9000 9000 9000 9000
Потери на незанятость, ПНq 450 450 450 450 450
Потери при сборе арендных
платежей, ПСq
428 428 428 428 428
Действительный валовой доход,
ДВДq
9123 9123 9123 9123 9123
Операционные расходы до
налога на собственность, ОРq
3649 3649 3649 3649 3649
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход,
ЧОДq
5424 5424 5 424 5424 5424
Доход на землю, ДЗq 1567 1567 1567 1567 1567
Чистый операционный доход на
улучшения до налога на них,
ДУднуq
3856 3856 3856 3856 3856
VBr 14 211 (расчет по формуле (3.38))
Налог на улучшения, НУq 256 227 199 171 142
Чистый операционный доход на
улучшения после вычета налога
на них, ДУпнуq
3600 3629 3657 3686 3714
VB0
VBr Ei ?VnE ? ?VnL ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r —————————————————————– =
Потери при реинвестировании,
ПРq
— 227 455 682 909
Итого чистый операционный
доход на улучшения, ДУq
3600 3401 3203 3004 2805
Фактор дисконтирования, ФДq 0,86 0,74 0,64 0,55 0,48
Текущая стоимость, PVq 3104 2528 2052 1659 1335
Потенциальный доход, ПВДq 9000 9000 9000 9000 9000
Потери на незанятость, ПНq 450 450 450 450 450
Потери при сборе арендных
платежей, ПСq
428 428 428 428 428
Действительный валовой доход,
ДВДq
9123 9123 9123 9123 9123
Операционные расходы до
налога на собственность, ОРq
3649 3649 3649 3649 3649
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход,
ЧОДq
5424 5424 5424 5424 5424
Доход на землю, ДЗq 1567 1567 1567 1567 1567
Чистый операционный доход на
улучшения до налога на них
ДУднуq
3856 3856 3856 3856 3856
Налог на улучшения, НУq 114 85 57 28 —
Чистый операционный доход на
улучшения после вычета налога
на них, ДУпнуq
3743 3771 3799 3828 3856
Потери при реинвестировании,
ПРq
1137 1364 1592 1819 2046
Итого чистый операционный
доход на улучшения, ДУq
2606 2407 2208 2009 1810
Фактор дисконтирования, ФДq 0,41 0,35 0,31 0,26 0,23
Текущая стоимость, PVq 1069 852 673 528 410
VBr = 14 211 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)
= 5000 + 10000 = 6000 Ei
i 1 =
r?
Вариант С
В табл. 6.18 представлены результаты оценки чистого операцион
ного дохода в течение прогнозного периода для этого варианта.
Таблица 6.18
=214; = 370
Статьи
Номер года
1 2 3 4 5 6
Потенциальный доход, ПВДq 9000 9000 9000 9000 9000 9000
Потери на незанятость, ПНq 450 450 450 450 450 450
Потери при сборе арендных
платежей, ПСq
428 428 428 428 428 428
Действительный валовой
доход, ДВДq
9123 9123 9123 9123 9123 9123
Операционные расходы до
налога на собственность, ОРq
3649 3649 3649 3649 3649 3649
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход,
ЧОДq
5424 5424 5424 5424 5424 5424
Доход на землю, ДЗq 1567 1567 1567 1567 1567 1567
Чистый операционный доход
на улучшения до налога на них,
ДУднуq
3856 3856 3856 3856 3856 3856
VBr 14 211
Налог на улучшения, НУq 256 227 199 171 142 114
Чистый операционный доход
на улучшения после вычета
налога на них, ДУпнуq
3600 3629 3657 3686 3714 3743
Потери при
реинвестировании, ПРq
— 227 455 682 909 1137
?VnE Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ? 1 ? [ ]
i 1 =
r?
= ?VnL VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] =
VB0
VBr Ei ?VnE ? ?VnL ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r —————————————————————– 14 211 6000 ? 214 ? 370 ?
1 0,16 + ( )0,25 ———————————————————– 7348,47 = = =
Оценку стоимости реверсии в данном варианте выполним с ис
пользованием выражения (3.28):
.
Результаты окончательного расчета оценки стоимости земельно
го участка сведены в табл. 6.19.
Таблица 6.19
Результат оценки по данному варианту не отличается от точного
(варианта А).
Вариант D
В данном варианте выполним оценку с использованием аналити