Best-Ocenki.ru

, ( ) ?k SFF k Ye , ( ) ? ? ? ? ? ? + ? =
V0
I1
Ye B SFF n ip , ( ) ? + ———————————————– Im S k Ye , ( ) ?
1 Ye + ( )k ——————————- ? Vm0 + =

6.3. Пpактика оценки доходной недвижимости
В предыдущих разделах мы достаточно подробно на теоретиче
ском уровне рассмотрели вопросы, связанные с экономическими ос
новами оценки рыночной стоимости актива в рамках доходного под
хода.
В данном разделе в соответствии с ранее полученными результа
тами рассмотрим в основном прикладные аспекты оценки земли,
улучшений и практические вопросы, связанные с оценкой права
аренды объектов недвижимости.
Результаты, представленные здесь, могут быть использованы в
качестве методических рекомендаций при выполнении реальных
оценок.
Концепция оценки рыночной стоимости доходным методом
В соответствии с теорией и практикой оценки можно достаточно
уверенно утверждать, что на рынке, близком к рынку совершенной
конкуренции, результаты оценок рыночной стоимости, полученные
разными методами, должны быть близки друг к другу. Результат
оценки, полученный какимлибо методом, существенно отличаю
щийся от других, является сигналом к тому, что в процессе оценки
была использована либо недостоверная информация, либо была до
пущена ошибка методического или математического характера.
Близость итоговых результатов, полученных разными методами,
позволяет утверждать, что должны быть близкими и их промежуточ
ные результаты. При оценке затратным методом отдельно оценива
ется стоимость земельного участка и улучшений. Причем оценка
стоимости земельного участка выполняется как условно вакантного
в соответствии с принципом наиболее эффективного использова
ния. Оценка же доходным методом по современной зарубежной
классической схеме, как правило, не предусматривает отдельной
оценки земельного участка.
Такой подход справедлив в условиях развитого рынка, когда зем
ля и ее улучшения находятся в оптимальной пропорции. Для рос
сийских условий такое предположение может привести к сущест
венным ошибкам при оценке, так как использование земли в Рос
сии далеко от оптимального. Поэтому в рамках любого метода в
России целесообразно оценивать объект недвижимости с учетом от
дельной оценки земли.

Таким образом, оценку рыночной стоимости доходным методом
рекомендуется выполнять в два этапа:
! оценить участок земли как условно свободный на основе его
наиболее эффективного использования;
! оценить объект недвижимости в целом с учетом имеющегося
результата оценки земли.
Такая схема позволяет выявить реальную стоимость земельного
участка при оценке застроенных земельных участков. Участок земли,
как известно, обязан всегда оцениваться по наилучшему его исполь
зованию. Он «не виноват», что порой используется не лучшим обра
зом. Земельный участок как один из наиболее ценных ограниченных
природных ресурсов является основой недвижимости, поэтому про
цедура его налогообложения по рыночной стоимости должна стать
экономическим регулятором его эффективного использования. Сле
довательно, земельный участок в рамках, например, доходного под
хода должен оцениваться на основе техники остатка при условии его
наилучшего использования как условно свободного.
Процедура оценки объекта недвижимости с учетом имеющегося
результата оценки участка позволяет понять, насколько он улучшен,
если не «ухудшен» вовсе. Кроме того, предлагаемая последователь
ность разумна и потому, что участок и его улучшения являются раз
ными активами с точки зрения износа и, как следствие этого, при
прогнозировании доходов и расходов во времени по разному облага
ются налогом.
Далее, при оценке участка в соответствии с принципом опти
мальности его использования базу для налогообложения улучшений
необходимо оценивать при условии сдачи объекта недвижимости в
аренду только по рыночным арендным ставкам, игнорируя дейст
вующие договоры аренды, которыми может быть обременен объект
недвижимости. А при оценке существующих на земле улучшений,
как известно, игнорировать анализ учета действующих договоров
аренды нельзя.
При оценке же свободных или условно свободных земельных уча
стков обойтись без предлагаемой схемы невозможно принципиаль
но. Это связано с тем, что при оценке свободного земельного участка
методом остатка отсутствует на дату оценки база для налогообложе
ния улучшений. Она появляется в процессе моделирования улучше
ний земельного участка, способствующих наиболее эффективному
его использованию.

В соответствии с теорией оценки наиболее эффективным мето
дом определения рыночной стоимости земельных участков считает
ся метод рыночных сравнений — рыночный метод. Известно, что
этот метод основан на анализе информации о рыночных сделках с
объектами, сопоставимыми с оцениваемым, и приведении (коррек
тировке) их цен к наиболее вероятной цене объекта оценки. В на
стоящее время в России рынок земельных участков находится в за
рождающейся стадии. Связано это в основном с несовершенством
земельного законодательства. Во всяком случае, данные по сделкам с
участками чрезвычайно редки, а информация о них порою далека от
достоверности.
При отсутствии данных по продаже земельных участков теория