Best-Ocenki.ru

-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18%
Доля земельного участка
Коэффициент эластичности
ПВД
Время
строительства
Реверсия
Объем
инвестиций
Ставка дисконта
дисконта

И т.д. Заметим, что в вариантах С и D учет влияния налога на улуч
шения заложен в самих расчетных формулах. Влияние же инфля
ции на стоимость мы учтем коэффициентом коррекции.
Вариант А (результаты оценки по данному варианту представлены
в табл. 6.20.)
Таблица 6.20
Статьи
Номер года
1 2 3 4 5
Потенциальный доход, ПВДq 12 000 12 240 12 485 12 734 12 989
Потери на незанятость, ПНq 600 612 624 637 649
Потери при сборе арендных
платежей, ПСq
570 581 593 605 617
Действительный валовой доход,
ДВДq
11 830 12 047 12 268 12 493 12 723
Операционные расходы до
налога на собственность, ОРq
4732 4819 4907 4997 5089
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход,
ЧОДq
7048 7178 7311 7446 7584
Доход на землю, ДЗq 1615 1615 1615 1615 1615
Чистый операционный доход на
улучшения до налога на них,
ДУднуq
5433 5563 5696 5831 5969
VBr 25 654 расчет по формуле (3.10)
Налог на улучшения, НУq 462 410 359 308 257
Чистый операционный доход на
улучшения после вычета налога
на них, ДУпнуq
4971 5153 5336 5523 5712
Потери при реинвестировании,
ПРq
— 308 616 924 1231
Итого чистый операционный
доход на улучшения, ДУq
4971 4845 4721 4599 4481
Фактор дисконтирования, ФДq 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость, PVq 4439 3862 3360 2923 2543

Продолжение таблицы 6.20
Статья
Номер года
6 7 8 9 10
Потенциальный доход, ПВДq 13 249 13 514 13 784 14 060 14 341
Потери на незанятость, ПНq 662 676 689 703 717
Потери при сборе арендных
платежей, ПСq
629 642 655 668 681
Действительный валовой доход,
ДВДq
12 957 13 196 13 440 13 689 13 943
Операционные расходы до налога
на собственность, ОРq
5183 5279 5376 5476 5577
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход,
ЧОДq
7 724 7868 8014 8163 8316
Доход на землю, ДЗq 1 615 1615 1615 1615 1615
Чистый операционный доход на
улучшения до налога на них,
ДУднуq
6109 6253 6399 6549 6 701
Налог на улучшения, НУq 205 154 103 51 —
Чистый операционный доход на
улучшения после вычета налога на
них, ДУпнуq
5904 6099 6297 6497 6701
Потери при реинвестировании,
ПРq
1539 1847 2155 2463 2771
Итого чистый операционный доход
на улучшения, ДУq
4365 4252 4142 4034 3930
Фактор дисконтирования, ФДq 0,51 0,45 0,40 0,36 0,32
Текущая стоимость, PVq 2211 1923 1673 1455 1265
VBr = 25 654 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)
= 10 000 + 8000 + 6000 = 24 000 Ei
i 1 =
r?
?VnE Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ? 1 ? [ ]
i 1 =
r?
870 = =
VL
VBr Ei ?VnE ?
i 1 =
? ?
1 Y + ( )r 1 ?
———————————————- 25 654 24 000 ? 870 ?
1 0,12 + ( )0,5 1 ?
————————————————— 13 457 = = =

Вариант С
В табл. 6.21 представлены результаты оценки чистого операцион
ного дохода в течение прогнозного периода для этого варианта.
Таблица 6.21
Оценка стоимости реверсии в данном варианте выполняется по
формуле (6.3.25) с учетом коэффициента коррекции:
,
где
Статья
Номер года
1 2 3 4 5 6
Потенциальный доход, ПВДq 12 000 12 240 12 485 12

12 989 13

Потери на незанятость, ПНq 600 612 624 637 649 662
Потери при сборе арендных
платежей, ПСq
570 581 593 605 617 629
Действительный валовой
доход, ДВДq
11 830 12 047 12 268 12

12 723 12

Операционные расходы до
налога на собственность, ОРq
4732 4819 4907 4997 5089 5183
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50 50
Чистый операционный
доход, ЧОДq
7048 7178 7311 7446 7584 7724
Доход на землю, ДЗq 1615 1615 1615 1615 1615 1615
Чистый операционный доход
на улучшения до налога на
них, ДУднуq
5433 5563 5695 5830 5968 6109
VBr 25 655
Налог на улучшения, НУq 462 410 359 308 257 205
Чистый операционный доход
на улучшения после вычета
налога на них, ДУпнуq
4971 5152 5336 5522 5712 5904
Потери при
реинвестировании, ПРq
— 308 616 924 1 231 1539
Итого чистый операционный
доход на улучшения, ДУq
4971 4844 4720 4599 4480 4364
Vp a n k Y , ? ( ) IH k 1 + ( ) VLY ? ( ) Kck 1 + VBrTBF n n k Y ia
, , ? , ( ) ? ? ? =

,
.
Предварительно выполним расчеты составляющих данного выра
жения:
,
,
,
.
Отсюда
.
Результаты окончательного расчета оценки стоимости земельно
го участка сведены в табл. 6.22.
Таблица 6.22
Результат оценки по данному варианту практически не отличает
ся от точного — ошибка менее 0,04%.
Статьи
Номер года
1 2 3 4 5
Доход с учетом реверсии 4971 4844 4720 4599 4480+

Фактор дисконтирования 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость
дохода
4438 3862 3360 2923 11 072
Сумма текущих стоимостей
(VBr)
25 655
Kck 1 +
1 1 ck 1 + + ( )n k ? ( ) 1 Y + ( ) n k ? ( ) ? ? ?
Y ck 1 + ? ( ) a n k ? ( )Y , [ ] ? ———————————————————————————– =
ck 1 +
ДУднуk 1 + ДУднуk ?
ДУднуk
———————————— =
P 10; 10 5; 12%; 0% ? ( ) 1 0,12 + ( )5 P 10; 10; 12%; 0% ( ) P 10; 5; 12%; 0% ( ) ? [ ]0,293 = =
F 10; 10 5; 12%; 0% ? ( ) 1 0,12 + ( )5 F 10; 10; 12%; 0% ( ) F 10; 5; 12%; 0% ( ) ? [ ]0,802 = =
c6
6109 5968 ?

—————————– 0,0236 2,36% ( ) = =
Kc6
1 1 0,0236 + ( )10 5 ? ( ) 1 0,12 + ( )10 5 ? ( ) ? ? ?
0,12 0,0236 ? ( ) a 10 5 ? ( ), 12% [ ] ? —————————————————————————————————– 1,043 = =