Best-Ocenki.ru

ходного объекта недвижимости оценка рыночной стоимости улуч
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13%
Разность нормы отдачи на капитал и ставки процента ФВ: (Y-ip)
Процент изменения рыночной
стоимости

шенного земельного участка должна выполняться с учетом того, что
улучшенный земельный участок состоит из двух разных с точки зре
ния износа активов: земельного участка и его улучшений.
Оценка стоимости улучшенного земельного участка выполняется
путем капитализации полного чистого операционного дохода (от
участка и его улучшений) в текущую стоимость. Такой способ капи
тализации возможен в том случае, если улучшения земельного участка
не требуют существенных затрат на ремонт и соответствуют наибо
лее эффективному использованию этого участка.
Для оценки такого актива, как правило, используется прямая ка
питализация или капитализация по расчетной модели:
, (6.3.44)
где
. (6.3.45)
Выражение (6.3.45) можно переписать так:
.
Числитель правой части данной формулы можно интерпретиро
вать как абсолютное изменение стоимости актива в конце срока эко
номической жизни, а отношение числителя и знаменателя — как от
носительное изменение.
Выражение (6.3.44) предполагает, что изменение стоимости рас
сматривается на всем промежутке экономической жизни актива. Ес
ли прогнозный период k меньше срока экономической жизни, то от
носительное изменение стоимости можно выразить следующим об
разом:
. (6.3.46)
где VPk — стоимость реверсии в момент времени k. С учетом (3.46)
расчетную модель оценки рыночной стоимости актива можно запи
сать так:
. (6.3.47)
Знаменатель этой формулы представляет собой модель общего
коэффициента капитализации:
V0
I
Y B SFF n ip , ( ) ? + ——————————————— =
B
VB
VB VL + —————— =
B
VL V0 ?
V0
—————— ? =
?k
VPk V0 ?
V0
——————– =
V0
I
Y ?k SFF k ip , ( ) ? ?
———————————————– =

. (6.3.48)
Как было показано в третьей главе, относительное изменение
стоимости может оцениваться с учетом и без учета действия ры
ночных факторов.
Изменение стоимости актива без учета действия рыночных фак
торов определяется динамикой его износа и рассчитывается по фор
муле:
. (6.3.49)
Здесь — функция экономического износа.
Если есть возможность спрогнозировать изменения стоимости
актива изза совместного воздействия действия износа и рыночных
факторов, то оценку этого изменения целесообразно рассчитывать
по следующей формуле:
. (6.3.50)
Как было показано выше, особенность выражения (6.3.47) состо
ит в том, что оно представляет собой уравнение с двумя неизвестны
ми: VB и VL. Для его решения одна из переменных должна быть зада
на. Если улучшения соответствуют наиболее эффективному исполь
зованию земельного участка, то в качестве априори задаваемой
переменной может быть их стоимость.
Рассмотрим числовой пример оценки стоимости объекта недви
жимости при следующих предположениях.
Оцениваемый объект ежегодно генерирует чистый операционный
доход в размере 15000 д.е. Рыночная стоимость улучшений земельно
го участка, определенная ресурсным методом, равна 80 000 д.е. Срок
экономической жизни улучшений равен 30 годам. Ставка процента
функции износа равна 0. Прогнозный период равен 5 годам. Предпо
лагается, что актив через 5 лет повысится в цене на 20%. Норма отда
чи на капитал Y в номинальном выражении равна 15% годовых. Тре
буется выполнить оценку его рыночной стоимости.
Результаты оценки, выполненные с помощью программы
MicrosoftExcel, приведены в таблице 6.10. Искомое значение ры
ночной стоимости приведено в ее 13 и 17 строках. Расчет стоимости
выполнен методом последовательных приближений с использовани
ем функции «подбор параметра» программы Excel.
R Y ?k SFF k ip , ( ) ? ? =
?k
?k
VB
V0
—— dep n k ia , , ( ) ? ? =
dep n k ia , , ( )
?k
VB
V0
—— ?k
p 1 + ( ) ? dep n k ia , , ( ) ? ? ?k
p + =

Таблица 6.10
Заметим, что предлагаемый подход к оценке стоимости улучшен
ного земельного участка позволяет в качестве промежуточного ре
зультата получить оценку рыночной стоимости земли. В нашем слу
чае эта стоимость равна разности результатов, представленных в
17й и 4й строках: VL = 107273 – 80000 = 27277 д.е.
Если анализ наиболее эффективного использования улучшенно
го земельного участка показал, что целесообразным и экономически
оправданным вариантом является частичная реконструкция сущест
вующих улучшений, то оценка такого объекта должна выполняться с
A B C D E
Исходные данные: Обозначение Результат Комментарии
3 Чистый
операционный доход
I 15000
4 Стоимость улучшений VB 80000
5 Срок экономической
жизни
n 30
6 Ставка % функции
износа
ia 0%
7 Ставка % фонда
возмещения
ip 0%
8 Прогнозный период k 5
9 Изменение стоимости 20%
10 Норма отдачи на
капитал
Y 15%
12 Расчет стоимости:
13 Оценка стоимости Vo 107273 итерационный параметр
14 Коэффициент
остаточной стоимости
bal(n, k, ia) 0,833
(1(1+D6)^(D8D5))/
(1(1+D6)^D5)
15 Фактор фонда
возмещения
SFF(k, ip) 0,20 ОСНПЛАТ(D6;1;D8;1)
16 Изменение стоимости
5%
D4/D13*(D9+1)*
(D141)+D9
17 Расчет стоимости Vo 107273 D3/(D10D16*D15)
18 Разность 0 D17D13
?k
p
?k

использованием метода капитализации по норме отдачи на капитал