Best-Ocenki.ru

варианте DCFанализа, позволяющего учесть расходы на доведение
объекта до наиболее эффективного использования (расходы на мо
дернизацию или реконструкцию).
По аналогии с оценкой земельного участка здесь также необходи
мо предварительно выполнить оценку стоимости улучшений, соот
ветствующих наиболее эффективному использованию этого участка
с учетом соответствующих затрат.
С учетом прибыли предпринимателя эта стоимость на момент
окончания строительства может быть описана (см. рис. 6.10) в виде
следующей суммы:
, (6.3.33)
где VBo – искомая стоимость существующих улучшений, — при
быль предпринимателя.
VBr VBo Ei ?Vn +
i 1 =
r?
+ =
?Vn

Прибыль предпринимателя, в свою очередь, можно представить в
виде суммы трех слагаемых: вмененных издержек по затратам на
приобретение земельного участка с существующими на нем улучше
ниями и вмененных издержек по затратам на реконструкцию су
ществующих улучшений:
. (6.3.34)
Рис. 6.10.
Вмененные издержки по указанным активам рассчитываются по
следующим формулам:
, (6.3.35)
, (6.3.36)
. (6.3.37)
В (6.3.36) предполагается, что затраты осуществляются в начале
каждого iго периода реконструкции. После подстановки (6.3.35) в
(6.3.33) с учетом (6.3.34) получим
. (6.3.38)
Отсюда можно в явном виде выразить рыночную стоимость су
ществующих улучшений:
. (6.3.39)
По аналогии с оценкой стоимости земельного участка выражение
для оценки стоимости улучшений VBr на момент окончания реконст
?Vn ?VBo ?VnE ?VnL + + =
t
E 1
2 3 E E
VBr
?E
п V ?
VL
NOI Vp B
VBo
+ VBo
r
?VBo VBo 1 Y + ( )r 1 ? [ ] =
?VnE Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ? 1 ? [ ]
i 1 =
r?
=
?VnL VL 1 Y + ( )r 1 ? [ ] =
VBr VBo Ei ?VnE ?VnL VBo 1 Y + ( )r 1 ? [ ] + + +
i 1 =
r?
+ =
VBo
VBr Ei ?VnE ? ?VnL ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r —————————————————————– =

рукции в соответствии с принципом ожидания имеет следующий
вид:
. (6.3.40)
После подстановки (6.3.40) в (6.3.39), предполагая совпадение
цен спроса и предложения, получим итоговую расчетную модель для
оценки рыночной стоимости существующих улучшений:
(6.3.41)
При r = 0 и отсутствии затрат на реконструкцию модель (6.3.41)
преобразуется к виду
. (6.3.42)
Заметим, что формула (6.3.41) или ее частный случай (6.3.42) опи
сывают взаимодействие факторов спроса и предложения для любых
значений ip.
Обозначим решение (6.3.42) для произвольного через .
Решение (6.3.42), соответствующее ip= Y, при котором
, через . Тогда относительную разность этих ре
шений можно представить в следующем виде:
. (6.3.43)
На рис. 6.11 для n = 25 и Y = 13% представлен график изменения
стоимости при изменении ip в диапазоне от 0% до 13%.
Из анализа графика следует, что здесь также имеет место значи
тельное изменение стоимости при изменении ip. Это подтверждает
вывод, сделанный в конце предыдущего раздела, о том, что парамет
ры ia и ip значительно влияют на оценку стоимости.
В числителе формулы (3.42) находится разность общего чистого
операционного дохода и дохода, приходящегося на условно свобод
ный земельный участок, используемый наилучшим образом.
VBr
a n Y , ( )IH r 1 + ( ) VLY ? ( )
1 P n n Y ip
, , , ( ) TBF n n Y ia
, , , ( ) + + ————————————————————————————- =
VBo
a n Y , ( )IH r 1 + ( ) VLY ? ( )
1 P n n Y ip
, , , ( ) TBF n n Y ia
, , , ( ) + + [ ]1 Y + ( )r ————————————————————————————————————-
Ei ?VnE ?VnL + +
i 1 =
r?
1 Y + ( )r —————————————————- ? =
VBo
a n Y , ( )IH1 VLY ? ( )
1 P n n Y ip
, , , ( ) TBF n n Y ia
, , , ( ) + +
————————————————————————————- =
ip 0 Y , ( ) ? VB
X
P n 0 Y Y , , , ( ) 0 = VB
И
?VB
?VB
VB
И VB
И ?
VB
И ——————- P n 0 Y ip , , , ( )
1 TBF n n Y ia
, , , ( ) + ———————————————– = =

Рис. 6.11.
Логично предположить, что данная разность может быть отрица
тельной. Такая ситуация может сложиться, если существующие улуч
шения земельного участка далеки от оптимальных с точки зрения
генерации дохода и своим присутствием на земле снижают ее сто
имость. В этом случае в качестве наиболее эффективного использова
ния земельного участка с улучшениями должен быть прописан сцена
рий, при котором предусматривается снос существующих улучшений
и строительство на освободившемся участке земли улучшений, соот
ветствующих наиболее эффективному ее использованию.
Таким образом, разность общего чистого операционного дохода и
дохода, приходящегося на условно свободный земельный участок, с
учетом финансовых затрат на снос существующих построек может
служить критерием при принятии решения об их сносе.
Если же обсуждаемая разность является положительной величи
ной, то на выходе (6.3.41) мы будем иметь рыночную стоимость су
ществующих улучшений. Данную оценку можно использовать для
оценки накопленного улучшениями износа. Для этого необходимо
вычесть VBo из восстановительной стоимости улучшений, получен
ной, например, затратным методом.
Оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка
В соответствии с рассмотренной выше концепцией оценки до