Best-Ocenki.ru

3. Оценка норм капитализации или дисконтирования на основе
соответствующих показателей объектованалогов, инвестиции
в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в
объект оценки.
4. Капитализация доходов в нынешнюю стоимость и формирова
ние мнения о конечном результате — оценке рыночной стои
мости с использованием доходного подхода.
В этом случае для оценки, как правило, используется одна из наи
более простых разновидностей доходного подхода — метод прямой
капитализации, основанный на прямом преобразовании наиболее
типичного дохода 1го года в стоимость с использованием нормы ка
питализации или рентного мультипликатора (rent multiplier):
,
,
V I
R
— =
V I RM ? =

где I — чистый операционный доход, R — норма (коэффициент) ка
питализации, RM — рентный мультипликатор.
Норма капитализации является отношением чистого операцион
ного дохода (net operating income) к стоимости (value):
.
Рентный мультипликатор может иметь две модификации: муль
типликатор валовой ренты или мультипликатор чистой ренты.
Мультипликатор валовой ренты GRM (gross rent multiplier) являет
ся отношением стоимости к потенциальному (potential) или действи
тельному (effective) доходу:
.
Мультипликатор чистой ренты NRM (net rent multiplier) можно
определить как отношение стоимости к чистому операционному до
ходу:
.
Главным достоинством GRM является то, что при его использова
нии нет необходимости «влезать» в финансовые дела собственника
для того, чтобы оценить уровень операционных расходов. Однако
оценка рыночной стоимости с помощью мультипликатора валовой
ренты не позволяет учесть разницы в чистых операционных доходах
сравниваемых объектов, т.е. предполагается одинаковым уровень
операционных расходов объектов аналогов и объекта оценки. Исхо
дя из этого, метод мультипликатора валовой ренты в целом считается
менее точным инструментом оценки и имеет достаточно ограничен
ное применение. Хорошие результаты он может дать при оценке
простых и близких по своим финансовым характеристикам объектов
(например, квартир).
В основе оценки рыночной стоимости объекта недвижимости до
ходным методом лежит капитализация чистого операционного дохо
да. При этом оценка коэффициента R может выполняться разными
методами. Наиболее достоверным из них считается метод рыночной
выжимки. В соответствии с этим методом оценка коэффициента ка
питализации в общем виде рассчитывается как средневзвешенная
величина коэффициентов капитализации доходов от наиболее близ
ких по уровню рисков альтернативных инвестиций:
R I
V
— =
GRM V
EI
—— =
NRM V
NOI
———– =

,
где Ri, wi — коэффициент капитализации доходов от iй инвестиции
и его вес (значимость) соответственно (очевидно, что при равной
значимости отдельных коэффициентов wi = w = 1/n).
Коэффициент капитализации доходов от iй инвестиции в соот
ветствии с IRV формулой рассчитывается так:
. (6.2.10)
При всей своей простоте метод прямой капитализации обладает
одним огромным преимуществом: использование прямых рыночных
данных для оценки доходной недвижимости. Ошибочным является
допущение о том, что метод можно использовать для оценки активов,
которые способны генерировать только постоянные потоки доходов.
Отношение (6.2.10) аккумулирует в себе все будущие предположения
инвестора о доходности приобретаемого актива. Данный метод по
зволяет уйти от необходимости прогнозирования какихлибо сцена
риев изменения потока доходов и норм дисконтирования в будущем.
По технике исполнения он близок к методу рыночных сравнений.
Математический анализ (6.2.10) позволяет предложить идею ста
тистического способа оценки коэффициента капитализации.
Действительно, при оценке актива методом сравнительного ана
лиза аналитик для корректировок определяет зависимость дохода
или стоимости от тех или иных ценообразующих факторов. Таким
образом, доход или стоимость, так или иначе, можно представить в
виде соответствующих функций:
, (6.2.11)
, (6.2.12)
где ai — значение iго ценообразующего фактора.
Коэффициент капитализации iго актива можно представить в
виде отношения (6.2.11) и (6.2.12):
. (6.2.13)
Если известна структура функций fI и fV , то (6.2.13) после матема
тических преобразований можно представить в следующем виде:
. (6.2.14)
R wi Ri ?
i 1 =
n?
=
Ri
Ii
Vi
—- =
Ii fI a1 a2 … an , , , ( ) =
Vi fV a1 a2 … am , , , ( )m n ? , =
Ri
fI a1 a2 … an , , , ( )
fV a1 a2 … ab , , , ( ) —————————————- =
Ri fR a1 a2 … al , , , ( ) =

Математическое выражение (6.2.14) может быть положено в основу
построения математической модели коэффициента капитализации с
использованием методов корреляционнорегрессионного анализа.
Привлекательность данного подхода заключается в том, что оцен
ку трудно измеряемых рисков, из которых состоит коэффициент ка
питализации, мы заменяем на оценку явно и несложно измеряемых
и на практике известных ценообразующих факторов.
Как было отмечено выше, прямая капитализация в зависимости
от составляющих оцениваемого актива (физических или финансо
вых) может иметь соответствующие разновидности: прямая капита
лизация доходов от физических или финансовых составляющих ак
тива.
В общем случае формулу для расчета стоимости отдельной iй со