Страница 5

онными мотивациями, включает эту прибыль в сумму сделки, либо
при очередной переоценке актива в целях налогообложения по ры
ночной или близкой к ней стоимости. Кроме того, при прогнозиро
вании потока доходов оцениваемого объекта можно предположить
продажу в конце периода его создания, после которой объект будет
поставлен на баланс по рыночной стоимости. Обе эти предпосылки
не противоречат основному принципу оценки недвижимости по до
ходу — принципу ожидания, предполагающему анализ и прогнози
рование наиболее вероятного сценария функционирования объекта
оценки в процессе всей экономической жизни, включая возможную
смену собственника и периодическую переоценку.
При расчете стоимости невозмещенных инвестиций по формуле
(6.1.3) при аккумулировании используется процент на капитал — i.
Процессы дисконтирования и аккумулирования с точки зрения ма
тематики являются взаимообратными процессами. В рамках одного
проекта результат аккумулирования к некоторому моменту времени
не должен отличаться от результата дисконтирования к этому мо
менту времени. Для совпадения этих результатов необходимо равен
ство ставок аккумулирования и дисконтирования.
Рассмотрим следующий упрощенный числовой пример.
Требуется определить рыночную стоимость земельного участка
под застройку, для которого характерна следующая серия потока
расходов на создание улучшений и доходов от дальнейшей их экс
плуатации (см. рис 6.3).
Первые три года — ежегодные расходы в размере E = 1000 д.е. По
следующие пять лет — ежегодные доходы в размере I = 1000 д.е.
Ставка i аккумулирования равна ставке Y дисконтирования:
i = Y = 10%.
Стоимость земельного участка равна текущей стоимости данного
денежного потока:
д.е.
Рассчитаем на конец третьего года невзмещенные инвестиции и
текущую стоимость аннуитета доходов.
Невозмещенные инвестиции
д.е
.
V E
1 Y + ( )q ——————- I
1 Y + ( )q ——————-
q r 1 + =
k?
+
q 1 =
r?
? 1000
1 0 1 , + ( )q ———————— 1000
1 0 1 , + ( )q ————————
q 4 =
k?
+
q 1 =
3?
? 361 222 , = = =
Vни V 1 i + ( )r E 1 i + ( )3 1 ?
i
——————————- + 361 222 1 0 1 , + ( )3 1000 1 0 1 , + ( )3 1 ?
0 1 , ———————————————- + , 3790 786 , = = =

Текущая стоимость
д.е.
Таким образом, результаты аккумулирования и дисконтирования
совпали.
Рис. 6.3.
Следовательно, расчет стоимости невозмещенных инвестиций и,
следовательно, прибыли предпринимателя в затратном подходе
должен выполнятся на базе нормы процента, равной норме дискон
тирования или норме отдачи на капитал.
Износ оцениваемого актива и его возмещение
Термин «износ» может иметь два значения: износ как результат
(как разность первоначальной и остаточной его стоимостей) и износ
как процесс изменения стоимости актива. Исследования показыва
ют, что при использовании доходного подхода принципиальное зна
чение имеет динамика износа актива. Динамика износа актива опре
деляет способы его возмещения с тем, чтобы в любой момент време
ни эксплуатации доходного актива иметь возможность обеспечить
полный возврат первоначальных инвестиций.
В теории оценки различают три вида износа: физический, функ
циональный и внешний. При этом физический и функциональный
износы, определяющие полезность актива, зависят от физических
характеристик и доходных свойств самого объекта: материалов и ар
хитектурнопланировочных характеристик объекта. А внешний из
нос зависит от окружения и экономики среды, в которой находится
объект. Другими словами, физический износ и функциональный
износ зависят от свойств самого актива, а внешний — от свойств
внешней среды.
PV I
1 Y + ( )q ——————-
q 1 =
k 3 ?
? 1000
1 0 1 , + ( )q ————————-
q 1 =
8 3 ?
? 3790 786 , = = =

Модели экономического износа
Определим совокупность физического и функционального изно
сов объекта как его экономический износ. Момент времени полного
экономического износа актива, соответствующий нулевой полезнос
ти актива, назовем концом срока экономической жизни актива.
С точки зрения рынка лучшим способом оценки этого износа мо
жет быть анализ стоимости актива (или стоимости аналогичных ему
активов) в течение всего срока экономической жизни. Сложность
проведения такого исследования, по крайней мере в отношении не
движимости, связана с достаточно длительным сроком экономиче
ской жизни объекта, соизмеримым со сроком человеческой жизни.
Альтернативным способом такого исследования может быть иссле
дование динамики изменения во времени потока доходов, которые
способен генерировать актив, так как стоимость и доход связаны
между собой коэффициентом пропорциональности — коэффициен
том капитализации.
Действительно, с точки зрения доходного подхода рыночную сто
имость актива на любой момент времени можно определить как те
кущую стоимость оставшегося потока доходов, которые планируется
в будущем получить от его использования.
Следовательно, в общем случае стоимость актива на некоторый
qй момент времени (остаточную стоимость) можно определить так:
, (6.1.5)
где n — срок экономической жизни, q — момент времени оценки
стоимости, Y — некоторая норма дисконтирования, определяющая