Страница 50
ность планирования и управления стратегическими инвестициями и
представляет синтез оценки рыночной стоимости и принятия инвес
тиционных решений в условиях неопределенности. Использование
реальных опционов расширяет систему стратегических инструмен
тов, выявляющих и оценивающих альтернативы на рынке недвижи
мости в частности. Так, модель реальных опционов объединяет мето
дику проектного анализа и формирования корпоративной стратегии.
Реальные опционы используются при анализе бизнеспланов по
инвестиционным проектам, предусматривающим вложения в реаль
ные активы.
В зависимости от стратегии управления проектом и способа сниже
ния риска реальные опционы классифицируют следующим образом.
Опционы на выход из проекта предусматривают возможность вый
ти из проекта и продать приобретенные для него активы, если проект
окажется неэффективным или нереализуемым в связи с объемом
требуемых капиталовложений.
Опционы на временную приостановку или отсрочку развития проек%
та предполагают консервацию проекта и прекращение его финанси
рования, с тем чтобы в нужный момент приступить к эксплуатации
имущественного комплекса, сохранившего свои потребительские
качества.
Опционы по расширению проекта предоставляют возможность уве
личения масштаба выпуска продукции и оказания услуг, если это вы
годно, и заключаются в том, чтобы инвестор мог оставить за собой
исключительные права на производство, продажу либо использова
ние созданного резерва производственной мощности.
Опционы на контрактацию сводятся к возможности заключить
контракты на заранее определенных условиях, привлекать субпод
рядчиков, реализовывать крупные заказы.
Опционы на переключение предполагают возможность при необ
ходимости перепрофилирования активов, которые приобретались
или создавались собственными силами для конкретных целей.
Оценка реальных опционов обычно базируется на сравнении рас
четных показателей чистой текущей стоимости проекта (NPV) с уче
том заложенных в нем возможностей гибкого реагирования на изме
няющиеся инвестиционные и другие условия и без предусмотрения в
нем реального опциона.
Превышение показателя при наличии реального опциона и явля
ется мерой эффективности реального опциона. При оценке реаль
ных опционов необходимо учитывать затраты, связанные с реализа
цией заложенного в проекте выбора.
Предложенная мера эффективности реального опциона в силу
специфичности показателя NPV позволяет оценить прирост собст
венного капитала инвестора от реализации возможностей, заложен
ных в реальном опционе. В связи с тем, что при наличии реального
опциона заложенные в проекте возможности имеют различную ве
роятность реализации, показатель NPV обычно оценивается как
средневзвешенная величина, полученная по трем сценариям разви
тия событий: оптимистическому, наиболее вероятному и пессимис
тическому.
Опцион определяется как право купить объект недвижимости по
оговоренной заранее цене в течение оговоренного срока.
В зависимости от срока опциона и динамики изменения стоимос
ти недвижимости на рынке стоимость права опциона может изме
няться от нуля до разницы между рыночной стоимостью недвижи
мости и ценой опциона.
В случае наличия опциона положительная разница между рыноч
ной стоимостью и ценой опциона обычно достается держателю оп
циона. Он также может продавать или переуступать право опциона
другому лицу. Это чаще всего характерно для «активного» или «рас
тущего» рынка, где в спекулятивных целях платится довольно боль
шая премия за высокий левередж.
При проведении оценки объекта недвижимости, на который на
ложено право опциона, обычно определяют разницу между рыноч
ной стоимостью недвижимости и ее контрактной ценой (ценой оп
циона).