Best-Ocenki.ru

, т.е. стоимость здания упала на 44% вслед
ствие естественного износа и стала равной 560 д.е. Но так как в це
лом в соответствии с условиями задачи актив возрос в цене на 20%,
стоимость его продажи стала равной (500 + 560) ? (1 + 0,2) = 1272 д.е.
Следовательно, общее изменение стоимости актива
.
Теперь воспользуемся формулой (2.37):
.
Результаты рассмотренной задачи подтверждают корректность
формулы (6.2.37).
Капитализация регулярно изменяющихся потоков доходов
Под регулярно изменяющимся понимается такой поток доходов,
тенденция изменения которого поддается математической формали
зации, т.е. может быть представлена в виде некоторого конечного ма
тематического выражения. Типичным примером регулярно изме
няющегося потока является поток доходов объекта недвижимости,
собственник которого для компенсации инфляционной потери по
купательной способности денег вынужден ежегодно на фиксирован
ный процент повышать арендные ставки.
Исходя из этого, оценщик, моделируя наиболее вероятное пове
дение собственника, при прогнозе доходов и расходов в течение хол
?k
VL V0 ?
V0
—————— 500 1500 ?

————————– 0,6667 ? = = =
?k
p
?k

———– 0,2 1 + ( ) 1 0,2 0,6 ? = + ? ? =
?k
VL V0 ?
V0
—————— 600 1500 ?

————————– 0,6 ? = = =
dep 10; 5; 5% ( ) 0,44 =
?k
VL V0 ?
V0
—————— 1272 1500 ?

—————————– 0,152 ? = = =
?k

———– 0,2 1 + ( ) 0,44 0,22 0,152 ? = + ? ? ? =

дингового периода в явном виде должен предусмотреть изменение
потока доходов в течение этого периода, например, изза той же
инфляции. Возможность же оценки реверсии на базе дохода первого
послепрогнозного года как текущей стоимости оставшегося потока
доходов у оценщика отсутствует. Следовательно, при использовании
расчетной модели он обязан предусмотреть возможность корректи
ровки либо дохода первого послепрогнозного года, либо коэффици
ента капитализации для того, чтобы учесть влияние этого изменения
на стоимость реверсии.
Основная идея оценки регулярно изменяющихся потоков дохо
дов состоит в том, что для учета влияния их изменения на стоимость
корректируется соответствующим образом либо доход первого года,
либо коэффициент капитализации. Так, если поток доходов возрас
тает, коэффициент капитализации уменьшается, и, наоборот, при
уменьшении потока доходов коэффициент капитализации увеличи
вается.
В общем случае коэффициент коррекции можно определить сле
дующим образом:
. (6.2.38)
Данный коэффициент представляет собой фактор коррекции до
хода первого года. Он численно равен отношению текущей стоимос
ти переменного потока к текущей стоимости аннуитета потока дохо
дов, каждый из которых равен доходу первого года.
Заметим, что выражение (6.2.38) в действительности позволяет
определить коэффициент коррекции для любого потока доходов: ре
гулярного и нерегулярного. Однако если динамика изменения пото
ка доходов поддается какойлибо математической формализации, то
в зависимости от характера изменения оцениваемого потока доходов
коэффициент коррекции может быть выражен в явном виде.
Для определения коэффициента капитализации используется
следующая модифицированная формула:
, (6.2.39)
где R — коэффициент капитализации без учета изменения потока
доходов, Kс — корректирующий коэффициент.
Kc
Iq
1 Y + ( )q ——————-
q 1 =
k?
I1 a k Y , ( ) ? —————————– =
R* R
Kc
—– =

Рассмотрим полученный результат на примере наиболее часто
встречающейся тенденции изменения потока доходов — по экспо
ненте: . С практической точки зрения это означает,
что собственник для компенсации потерь, например от инфляции,
вынужден ежегодно повышать арендную плату в соответствии с инф
ляционным индексом.
В соответствии с (6.2.38) коэффициент коррекции для данного
варианта определяется следующим образом:
,
или, после соответствующих преобразований, мы приходим к из
вестному выражению[27]
. (6.2.40)
Для иллюстрации корректности полученных выражений рассмот
рим численные примеры оценки доходного актива.
Пример 12
Требуется оценить рыночную стоимость доходного актива. Из
вестно, что на дату оценки актив генерирует годовой чистый доход в
размере I = 100 д.е. Планируется, что в дальнейшем доход будет уве
личиваться каждый год на 2% по сложному проценту. Срок экономи
ческой жизни актива n = 5 лет. Ожидаемая норма отдачи на инвести
ции Y = 10%.
Рассмотрим два способа решения задачи: методом DCFанализа
и с использованием расчетной модели.
Метод DCF%анализа
Из таблицы следует, что рыночная стоимость актива как сумма
текущих стоимостей потока доходов равна 393 д.е.
Оценка по расчетной модели:
Статьи
Номер года
1 2 3 4 5
ЧОД 100,0 102,0 104,0 106,1 108,2
Фактор дисконта 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62
Текущ. стоимость 90,91 84,30 78,17 72,48 67,21
Сумма текущих стоимостей равна 393
Iq I1 1 c + ( )q 1 ? =
Kc
I1 1 c + ( )q 1 ? ?
1 Y + ( )q ———————————–
q 1 =
k?
I1 a k Y , ( ) ? ——————————————— =
Kc
1 1 c + ( )k 1 Y + ( )k ? ? ?
Y c ? ( ) a k Y , ( ) ? ——————————————————– =

.
Предварительно рассчитаем Kc:
.
Отсюда
.
Результаты совпали, что говорит о корректности формулы для