Best-Ocenki.ru

Kck 1 +
1 1 ck 1 + + ( )n k ? ( ) 1 Y + ( ) n k ? ( ) ? ? ?
Y ck 1 + ? ( ) a n k ? ( )Y , [ ] ? ———————————————————————————– =
Ck 1 +
ДУпнуk 1 + ДУпнуk ?
ДУпнуk
————————————- =
C6
5683 5632 ?

—————————– 0,009(0,9%) = =
Kc6
1 1 0,09 + ( )10 5 ? ( ) 1 0,12 + ( )10 5 ? ( ) ? ? ?
0,12 0,09 ? ( ) a 10 5 ? ( )12% , [ ] ? ———————————————————————————————– 1,016 = =
RB 6 , 0,12 SFF 10 5; 0% ? ( ) + 0,32 = =
Vp

0,32
———– 1,016 13201 = ? =

Таблица 6.13
Из сравнительного анализа табл. 6.11 и 6.13 следует, что результа
ты оценки по вариантам А и B отличаются друг от друга на 9795 –
— 9677 = 118 д.е., или 12%. Данная ошибка обусловлена неточностью
оценки коэффициента коррекции Kc . Этот коэффициент мы рассчи
тали, ориентируясь на гипотезу об экспоненциальном изменении
потока доходов в послепрогнозный период. В действительности ди
намика изменения потока доходов на уровне дохода после налога на
улучшения за год с 6го по 10й год несколько отличается от экспо
ненциального, для которого величина сq должна быть постоянной.
Таблица 6.14
Расчеты показывают, что более точное решение может быть
получено, если оценку стоимости реверсии выполнить с исполь
зованием выражения (6.3.25). Результаты такой оценки рассмот
рены в варианте С.
Вариант С
В табл. 6.15 представлены результаты оценки чистого операцион
ного дохода в течение прогнозного периода для этого варианта. Здесь
в отличие от варианта В оценку стоимости реверсии выполним с ис
пользованием расчетной модели (3.25).
Статья
Номер года
1 2 3 4 5
ЧОД с учетом реверсии 5429 5175 4920 4666 4412 + 13021
Фактор
дисконтирования
0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость 4847 4125 3502 2965 9994
Сумма текущих
стоимостей (VBr)
25 434
Номер года 6 7 8 9 10
Изменение дохода за
год, сq
0,94% 0,93% 0,92% 0,91% 0,90%
VL
VBr Ei ?VnE ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r 1 ?
———————————————- 25 434 24 000 ? 870 ?
1 0,12 + ( )0,5 1 ?
—————————————————– 9677 = = =

Таблица 6.15
Оценка стоимости реверсии:
.
Предварительно оценим составляющие данного выражения:
,
.
Отсюда
.
Результаты окончательного расчета оценки стоимости земельно
го участка сведены в табл. 6.16.
Статья
Номер года
1 2 3 4 5 6
Потенциальный валовой
доход, ПВДq
12 000 12 000 12 000 12 000 12 000 12 000
Потери на незанятость, ПНq 600 600 600 600 600 600
Потери при сборе платежей,
ПСq
570 570 570 570 570 570
Действительный валовой доход,
ДВДq
11 830 11 830 11 830 11 830 11 830 11 830
Операционные расходы, ОРq 4732 4732 4732 4732 4732 4732
Налог на землю, НЗq 50 50 50 50 50 50
Чистый операционный доход,
ЧОДq
7048 7048 7048 7048 7048 7048
Доход на землю, ДЗq 1175 1175 1175 1175 1175 1175
Чистый операционный доход
до налога на улучшения, ДУднуq
5873 5873 5873 5873 5873 5873
VBr 25 441
Налог на улучшения, НУq 458 407 356 305 254 204
Чистый операционный доход
после налога на улучшения,
ДУпнуq
5415 5465 5516 5567 5618 5669
Потери при реинвестировании,
ПРq
 305 611 916 1221 1526
Итого доход на улучшения,
ДУиq
5415 5160 4906 4651 4397 4143
Vp a n k Y , ? ( ) IH k 1 + ( ) VLY ? ( ) VBrP n n k Y ip
, , ? , ( ) ? VBrTBF n n k Y ia
, , ? , ( ) ? ? =
P 10; 105; 12%; 0% ( ) 1 0,12 + ( )5 P 10; 10; 12%; 0% ( ) P 10; 5; 12%; 0% ( ) ? [ ]0,293 = =
F 10; 10 5; 12%, 0% ? ( ) 1 0,12 + ( )5 F 10; 10; 12%; 0% ( ) F 10; 5; 12%; 0% ( ) ? [ ]0,802 = =
Vp a 10 5; 12% ? ( ) 7048 1175 ? ( ) 25 441 0,29325 441 0,02 0,802 13 306 = ? ? ? ? ? =

Таблица 6.16
Результат оценки по данному варианту практически не отличает
ся от точного (варианта А). Ошибка составляет 0,0001%. Расчеты по
казывают, что она практически не зависит от срока экономической
жизни моделируемых на участке улучшений. Данное обстоятельство
говорит о высокой точности расчетной модели (6.3.25), использован
ной для оценки стоимости реверсии.
Вариант D
В данном варианте выполним оценку с использованием аналити
ческого выражения (6.3.31):
.
Для этого предварительно рассчитаем числовые значения состав
ляющих, входящих в данное выражение:
F(n,n,Y,ip) = 3,060; ; a(n,Y) = 5,650;
RB = Y + SFF(10; 0%) = 0,220; IН(r+1) = 7048 (см. табл. 5.11 ЧОД1).
Используя эти результаты, выполним итоговый расчет:
.
Результат оценки по данному варианту также не отличается от
точного (варианта А).
Статья
Номер года
1 2 3 4 5
Доход с учетом реверсии 5415 5160 4906 4651 4397+

Фактор дисконтирования 0,89 0,80 0,71 0,64 0,57
Текущая стоимость дохода 4834 4114 3492 2956 10 045
Сумма текущих стоимостей
(VBr)

VL
VBr Ei ?VnE ?
i 1 =
r?
?
1 Y + ( )r 1 ?
———————————————- 250 441 24 000 ? 870 ?
1 0,12 + ( )0,5 1 ?
——————————————————– 9795 = = =
VL
IH r 1 + ( ) RB TBF n n Y ia
, , , ( ) a n Y , ( ) ? + [ ] Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ?
i 1 =
r?
? ?
Y 1 Y + ( )r 1 ? [ ] RB TBF n n Y ia
, , , ( ) a n Y , ( ) ? + [ ] ? +
———————————————————————————————————————————————————- =
Ei 1 Y + ( )r i 1 ? ( ) ?