Best-Ocenki.ru

В общем случае объект недвижимости может быть обременен не
одной закладной, а несколькими, схемы погашения которых могут
отличаться и процентными ставками, и временем погашения. В этом
случае расходы по обслуживанию долговых обязательств Im могут
представлять собой сумму платежей по разным закладным.
Выражение (6.3.53) соответствует оценке действующего актива,
использование которого наиболее эффективно. Если оценивается
развивающийся объект недвижимости (свободный земельный учас
ток; недострой; недвижимость, требующая реконструкции), в выра
жении (6.3.53) необходимо учесть затраты на реконструкцию:
V0
Iq Im ?
1 Ye + ( )q ——————— Vp Vmk ?
1 Ye + ( )k ——————— Vm0 + +
q 1 =
k?
=

, (6.3.54)
где r — время реконструкции, Eq – затраты на реконструкцию в qм
периоде.
В процессе реконструкции всего объекта собственник, не имея
доходов, не будет иметь возможности расплачиваться с кредитором.
Следовательно, основная сумма кредита к концу периода реконст
рукции вырастет до величины , где Ym — ставка
ссудного процента.
Отсюда расходы по обслуживанию долга при самоамортизирую
щейся схеме его погашения составят величину, определяемую выра
жением .
Здесь Rmr — ипотечная постоянная, скорректированная на время
реконструкции: .
В последнее время на рынке строительства жилья во многих рос
сийских поселениях широко используется схема строительства за
счет привлечения средств дольщиков — будущих владельцев жилья.
В соответствии с этой схемой предприниматель (девелопер) привле
кает денежные средства дольщиков на ранних стадиях строительст
ва с определенным дисконтом в счет оплаты будущей квартиры. Он
использует эти средства для строительства жилого дома. По оконча
нии строительства квартиры в этом доме переходят в собственность
дольщиков. Данная схема привлечения заемных денежных средств
по сути отличается от классической, когда девелопер привлекает за
емный капитал в полном объеме на начальной стадии, а затем воз
вращает его частями в процессе использования построенного до
ходного объекта.
Привлечение заемных средств по схеме долевого строительства
эквивалентна схеме кредита, при которой в процессе использова
ния кредитных ресурсов не выплачиваются проценты, и не погаша
ется основная сумма. Зная время строительства r и норму отдачи на
средства дольщиков Y, можно рассчитать в процентном выражении
дисконт , в соответствии с которым идет привлечение денег доль
щиков:
. (6.3.55)
V0
Eq
1 Ye + ( ) ——————- Iq Im ?
1 Ye + ( )q ——————— Vp Vmk ?
1 Ye + ( )k ——————— Vm0 + +
q r 1 + =
k?
+
q 1 =
r?
? =
Vmr Vm0 1 Ym + ( )r ? =
Im Vmr Rmr ? =
Rmr Ym SFF nm r Ym , ? ( ) + =
?r
?r 1 Y + ( )r 1 ? 100% ? =

Так, при Y = 10% и времени строительства r, равном двум годам,
дисконт составит 21%. Таким образом, при стоимости квартиры
$40 000 грамотный девелопер сможет привлечь дольщика, предло
жив ему внести деньги за будущую квартиру в размере $31 600. Здесь
необходимо отметить, что норма отдачи на средства дольщиков Y
должна быть выше, чем норма отдачи по безопасным вложениям де
нег, например, в банк, так как операция долевого участия по сути
своей аналогична сделкам по фьючерсным контрактам, которые, как
известно, являются достаточно рискованными.
Заметим, что в данном случае перед оценщиком стоит задача оце
нить не земельный участок, а рыночную стоимость права построить
на нем жилой дом, а затем или в процессе строительства продать
квартиры в нем по рыночной стоимости. Данное право является оп
ределенным имущественным правом на объект недвижимости — зе
мельный участок, обладает вполне конкретной рыночной сто
имостью, которое можно и должно оценить.
Используя формулу (6.3.55), можно предложить следующую до
статочно простую схему оценки рыночной стоимости V0 права за
стройки земельного участка под строительство жилого дома:
, (6.3.59)
где Vi — стоимость iй квартиры по окончании строительства дома,
mq — количество привлеченных дольщиков в qм периоде, Eq — за
траты инвестора в qм периоде.
В качестве примера рассмотрим строительство жилого 50квар
тирного дома, состоящего из 10 однокомнатных, 20 двухкомнатных и
20 трехкомнатных квартир. Известно, что затраты на строительство
дома составляют величину 1 000 000 д.е. В сданных в эксплуатацию
домах такой же серии готовые квартиры продаются по 10 000 д.е.,
30 000 д.е. и 40 000 д.е. соответственно. График продажи квартир
приведен в табл. 6.231.
Там же показана схема расчета рыночной стоимости прав на зе
мельный участок, на котором возводится рассматриваемый дом. Вы
числения проводились по формулам, приведенным в колонке «ком
ментарии».
1 Таблица подготовлена к.т.н. В.В. Цымбаловым.
V0
Vi 1 ?q ? ( ) Eq ? ?
i 1 =
mq?
1 Ye + ( )q —————————————————
q 1 =
k?
=

Практика реальных оценок показывает, что метод оценки рыноч
ной стоимости имущественного права застройки земельных участков
с использованием техники остатка обладает очень высокой чувстви
тельностью к изменению входных параметров.
Таблица 6.23
Исходные данные Расчеты
Коммента
рии
Стоимость
строительства
E 1 000 000
Расчеты,
аналоги
Стоимость 3хкомн.